월세,전세집에 관한 상식

시사/상식 2006.11.06 21:51
요즘 집값이 정상이 아닙니다. 그래도 어쩝니까. 전월세 사는 사람들이 무리해서 집을 살 수는 없고... 그래서 어디선가 본 월세, 전세집에 관한 상식을 정리해 봅니다.

1. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다.
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.

계약해지를 구두로 통보후, 내용증명 우편(우체국서 작성하여 보냄)으로 다시 계약해지를 통보할 것.

2. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다

<원룸 전세와 원룸 월세의 장단점과 선택 기준 >

전세는 우선 목돈이 잠기기는 하지만 월세가 들지 않으니 좋습니다. 월세 500/30만원 정도하는 원룸을 전세로 구할려면 3000만원정도는 필요합니다. 하지만 전세 원룸 구하기의 문제점은 법적으로 확실하게 안전하고 기능적으로도 편리한 원룸을 구하기가 어렵다는 사실입니다. 법적으로 확실하게 안전하려면 우선 원룸에 융자가 1원도 없어야 하며 세입자의 보증금 총액도 적어야 하니 대부분 월세 세입자여야 합니다. 즉, 소유주가 돈이 있어야 한다는 뜻이 되는데 돈이 있는 소유주는 대부분 월세를 원하지 전세를 원하지는 않습니다. 융자가 전혀 없고 건물 세입자도 거의 월세인 경우 전세가 나오는 경우는 기능적으로 다소 쳐지는 즉, 방이 작다거나 베란다가 없다거나 햇빛이 안든다거나 1층이나 반지하인 경우나 원룸을 전세로 내놓습니다. 그나마도 많지도 않습니다.

전세로 나오는 원룸은 상당수는 은행 융자가 있고 전세비율이 높은 경우입니다. 은행융자 없는 원룸 건물이 어디 있냐고 하는 분들도 있지만 확인해보면 융자 없는 원룸 건물이 훨씬 더 많습니다. 융자 없는 원룸 건물에서는 전세가 거의 안 나옵니다, 라는 표현이 맞습니다. 융자가 있고 전세가 많은 원룸인 경우 소유주에게 경제적인 어려움이 생기면 거의 경매로 가게 됩니다. 경매로 가지는 않는다고 해도 세입자 교체시에 어려움이 많고 항상 은행이 선순위이니 계약기간 만료 후 세입자가 강제경매집행을 해도 손해를 볼 수 있으니 마냥 세입자 교체만 기다려야 합니다. 융자 금액과 보증금 총액을 합한 금액이 원룸 실제 매매가의 60% 미만이면 안전하다고 하지만 여기에도 함정은 있습니다. 월세 비율이 높다 해도 융자가 있다는 것은 소유주에게 빚이 있다는 이야기이고 점점 전세 비율이 높아질 확률이 존재합니다. 계약 때와 달리 전세 비율이 높아지면 각 세입자들에게 무조건 배당을 해주는 최우선변제금액이 높아지기 때문에 보증금 안전을 보장할 수 없습니다. 융자 다음으로 전세권 설정까지 하면서 1-2순위로 입주를 한다 해도 최우선변제에 해당되는 세입자가 많아지면 전세금 전액 보존은 쉽지 않습니다.

은행 융자 있고 전세 비중이 높은 원룸의 전세 매물이 대체적으로 원룸 자체는 좋습니다. 소유자가 돈이 많다, 건물 시세가 얼마인데 그깐 융자 걱정없다, 설사 경매를 가도 전세금은 충분히 배당된다, 라는 중개인의 말에 혹해서 계약을 하고는 낭패를 보는 분들을 많이 받습니다.

융자도 없고 월세 비중이 높은 경우도 있지만 운에 가깝습니다. 원룸 전세는 결국 기능적으로는 다소 불편하지만 안전한 원룸을 구하느냐 아니면 위험부담을 가지지만 편리한 원룸을 구하느냐, 라는 선택을 하게 됩니다. 물론 은행융자가 있다고 전부 경매로 가는 것은 아니지만 경매로 간 건물엔 항상 은행융자가 있습니다. 전세는 편리성 보다는 전세금의 안전이 우선이라는 것이 제 소신입니다.

월세는 상대적으로 적은 비용으로 우선 원룸을 구할 수는 있지만 다달이 나가는 월세가 부담이 됩니다. 하지만 다른 일반주택이나 아파트와 달리 좋은 원룸은 대부분 월세이니 선택의 폭이 원룸 전세보다는 훨씬 넓습니다. 게다가 신축 빌라형 원룸에 500-1000만원 정도의 보증금이라면 전입신고, 주소이전, 실제거주라는 3가지 대항력만 갖춘다면 잘못될 확률은 거의 없습니다. 경매개시결정과 낙찰에 따른 인도까지는 통상 1년은 걸리는데 그 기간동안에는 월세를 지급하지 않아도 된다는 것이 판례입니다. 전 소유주는 세입자의 보증금을 책임 못지니 월세를 요구할 수 없는 것이며 낙찰자는 새로운 소유주일뿐입니다. 보증금이 덜 배당 될까봐 걱정해야 되는 전세 세입자보다는 여유가 있는 상황이 됩니다.

보증금은 전세로도 가능하지만 법적으로도 기능적으로 문제가 없는 원룸을 구하고 싶다면 보증금을 최대한 높이고 월세를 최대한 낮추는 것도 방법입니다. 좋은 원룸을 갖고 있는 대부분의 원룸 소유주들은 필요이상으로는 보증금을 받을려고 하지는 않지만 잘 설득해서 전세와 월세의 장단점을 절충하는 것도 분명 해결책입니다.

(출처 : '원룸 전세구할려고 합니다. ~' - 네이버 지식iN)

전세를 얻을 때는 원룸이나, 오피스텔보다 아파트로 들어 가는게 안전할 거 같아.

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